Performances et investissements des fonds immobiliers grand public au 1er semestre 2023
L’ASPIM et l’IEIF publient les statistiques de performance et d’investissement des fonds immobiliers grand public pour le premier semestre 2023.
Au premier semestre 2023, en dépit de baisses de valeurs d’expertises des actifs immobiliers liées à la remontée des taux d’intérêts, les revenus locatifs se maintiennent avec un taux de distribution conforme aux attentes. Pour Jean-Marc Coly : « le secteur immobilier s’adapte progressivement aux changements rapides des conditions de marché. Les baisses de valorisations observées sur le premier semestre 2023 indiquent l’émergence d’un nouveau cycle et rappellent que l’investissement immobilier s’inscrit sur un horizon de placement long. A court et moyen terme, l’ajustement des valeurs devrait permettre de rehausser la prime de risque des actifs immobiliers et permettre aux investisseurs de bénéficier de la hausse des rendements. »
Les performances au premier semestre 2023
Distribution et valorisation des SCPI
Les acomptes distribués par les SCPI pour le premier semestre 2023 sont en hausse par rapport aux distributions du premier semestre 2022 (+ 2,56 % d’évolution moyenne pondérée par rapport au premier semestre 2022). Rapporté au prix de référence au 1er janvier 2023, le taux de distribution moyen servi par les SCPI, toutes catégories confondues, s’établit à 2,20 % pour le premier semestre 2023.
En ce qui concerne la valorisation, le prix de part moyen pondéré des SCPI est resté stable entre le 1er janvier et le 30 juin 2023 (-0,04 %). Dans le détail, les baisses de prix n’ont concerné que 7% des SCPI en nombre, tandis que 10 % des SCPI du marché ont augmenté leur prix au premier semestre. Cette stabilité n’est cependant pas le reflet des corrections en cours de la valeur des patrimoines immobiliers sous-jacents ; en effet, confortés par leur autorité de tutelle, les gérants réalisent une revue des valeurs d’expertises à mi-année afin d’éviter que des investisseurs ne soient amenés à souscrire à des valeurs de part en décalage avec celles des patrimoines sous-jacents. L’ASPIM sera attentive aux conclusions qui seront tirées par ses adhérents à l’issue de cette revue de mi-année.
La performance moyenne du marché des SCPI au premier semestre est en adéquation avec l’indice EDHEC IEIF Immobilier France[1] qui indique une performance globale[2] de + 1,92 %, dont + 2,15 % de rendement courant entre le 31 décembre 2022 au 30 juin 2023.
Au 30 juin 2023, la capitalisation des SCPI atteint 93,4 milliards €.
La performance des OPCI grand public s’établit à – 3,19 % depuis le début de l’année
42 % du marché a délivré une performance globale comprise entre - 4 % et - 5 % au premier semestre 2023 (source ASPIM).
La performance globale moyenne de l’ensemble des OPCI grand public s’établit à - 3,19 % sur le premier semestre 2023 (dont -1,5 % au premier trimestre). Cette dégradation de la performance au second trimestre provient essentiellement de la baisse de valeurs d’expertises des actifs immobiliers, induite mécaniquement par la prise en compte progressive de la remontée des taux d’intérêt par les experts immobiliers. Les baisses des valeurs vénales concernent l’ensemble des classes d’actifs, mais varient toutefois selon les localisations et les typologies.
La performance moyenne de l’ensemble des OPCI grand public est en adéquation avec l’indice IEIF OPCI Grand Public[3] qui indique une performance globale de – 3,25 % depuis le 31 décembre 2022.
Au 30 juin 2023, l’actif net des OPCI grand public s’élevait à 18,3 milliards €.
La performance des Sociétés Civiles UC immobilières s’établit à -1,07 % depuis le début de l’année
47 % du marché a délivré une performance globale comprise entre -1 % et - 2 % au premier semestre 2023 (source ASPIM)
Les sociétés civiles unités de compte immobilières ont délivré une performance globale de -1,07 % au premier semestre 2023 (contre -0,5 % au premier trimestre). Cette performance négative reflète, la prise en compte dans les valeurs liquidatives des baisses de valorisations des actifs immobiliers détenus en direct ou via des participations dans d’autres fonds non cotés.
Au 30 juin 2023, l’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières s’établissait à 26,8 milliards €.
Les investissements au premier semestre 2023
Au premier semestre 2023, les acquisitions en immobilier direct des trois catégories de fonds accessibles par le grand public totalisent 3,9 milliards €. Dans le détail, les SCPI ont réalisé pour 3,2 milliards € de ces acquisitions. Les sociétés civiles ont investi pour 572 millions € en immobilier direct (contre 635 millions € investis en fonds d’investissement immobilier non cotés). Enfin, les acquisitions des OPCI grand public s’élèvent à un peu plus de 100 millions €.
Côté cessions, les trois catégories de fonds grand public ont arbitré pour 566 millions € d’actifs immobiliers détenus en direct au premier semestre 2023. Les SCPI ont réalisé 85 % des cessions en valeur, les sociétés civiles 9 % et les OPCI grand public 6 %.
Par typologie d’actifs immobiliers
En termes de typologies d’actifs, les bureaux représentent 33 % des acquisitions réalisées au premier semestre 2023 par les fonds immobiliers grand public. Suivent ensuite, la logistique et les locaux d’activités (16 % des montants investis), la santé et éducation (16%), le résidentiel (14 %, en incluant les résidences gérées) et le commerces (13 %). Enfin, l’hôtellerie, tourisme, loisirs (6 %) devance les locaux mixtes et autres typologies (2%).
Les cessions d’actifs au premier semestre 2023 concernent tout d’abord les bureaux (47 %) devant les locaux commerciaux (17 %), la logistique et locaux d’activité (15 %), l’hôtellerie, tourisme et loisirs (13 %), le résidentiel (5%) et la santé (2 %).
Par localisation des actifs immobiliers
En termes de localisation, les investissements réalisés par les fonds immobiliers grand public au premier semestre 2023 ont d’abord ciblé les régions et l’étranger (respectivement 39 % et 34 %). L’Île-de-France n’a représenté que 26 % des acquisitions du premier semestre (dont 11 % dans Paris intra-muros).
Hors de France, l’Allemagne a été la première destination d’investissement des fonds immobiliers grand public au premier trimestre (9 % des montants investis). Viennent ensuite l’Espagne (8 %), le Royaume-Uni (5 %), l’Italie (3 %), les Pays-Bas (3 %), l’Irlande (3 %), la Belgique (2 %) et le Portugal (1 %). Les autres zones d’investissement (notamment l’Europe de l’Est et du Nord) comptent pour 1 % des montants investis en immobilier direct.
En ce qui concerne les cessions, les actifs arbitrés sont localisés pour 58 % en Ile-de-France (dont 20 % à Paris), 23 % en région et 19 % à l’étranger.