Communiqué de presse

L’ASPIM et l’IEIF publient les statistiques de souscriptions des SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles à vocation immobilière au troisième trimestre 2023.

Collecte brute[1] des SCPI

Depuis le début de l’année, la collecte brute des SCPI s’élève à 6,4 milliards €. Le marché renoue avec un volume de souscriptions proche du niveau de 2019[2] après trois années atypiques : 2020 et 2021 marquées par la pandémie de COVID-19 et une année 2022 exceptionnelle en termes de collecte.

Au troisième trimestre, la collecte brute des SCPI s’élève à 1,35 milliard €. Cette collecte est toutefois inégalement répartie entre les différents acteurs du marché, selon leur typologie prépondérante d’investissement, leur localisation ou leur ancienneté. Ainsi, au troisième trimestre les SCPI « diversifiées », les SCPI « santé et éducation » et les SCPI « logistique et locaux d’activité » ont réalisé les deux tiers de la collecte brute tandis que les SCPI bureaux, dont la part est en repli depuis le début de l’année, ont collecté 28 %.

Taux de distribution des SCPI

L’appétence des investisseurs pour les SCPI depuis le début de l’année se comprend au regard de la stabilité et de la régularité des distributions versées. Sur les trois premiers trimestres 2023, les acomptes de dividendes versés progressent en moyenne pondérée de la capitalisation de +0,1 % par rapport à la même période de 2022. Rapporté au prix de référence au 1er janvier, le taux de distribution moyen servi par les SCPI, toutes catégories confondues, s’établit à +3,25 % sur les trois premiers trimestres 2023. Cette tendance permet d’anticiper un taux de distribution annuel proche de celui de 2022[3] et conforme aux attentes des épargnants.

Collectes nettes des fonds immobiliers non cotés

Dans une phase d’ajustement provoquée par la remontée brutale des taux d’intérêt, l’incertitude sur l’évolution des valeurs des marchés immobiliers a incité les porteurs à recourir au mécanisme de rachats au-delà des volumes habituels, en particulier sur les fonds en unités de compte, dont les assureurs assurent la liquidité.

Sociétés civiles

Les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières ont enregistré une décollecte nette de 832 millions € au troisième trimestre 2023. Depuis le début de l’année la collecte nette des sociétés civiles s’établit encore à 261 millions €.

Toutefois les demandes de rachat par les porteurs d’unités de compte ont conduit les assureurs à détenir dans leurs actifs généraux près de 2 milliards d’euros de parts de ces sociétés civiles.

L’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières s’établit à 25,1 milliards € au 30 septembre 2023.

OPCI grand public

Les OPCI grand public ont enregistré une décollecte nette de 791 millions € au troisième trimestre. Depuis le début de l’année les OPCI grand public affichent une décollecte de 1,8 milliard €.

L’actif net des OPCI grand public s’établit à 17,1 milliards € au 30 septembre 2023

SCPI

Au troisième trimestre, les SCPI ont enregistré des ordres de rachats pour 1,7 milliard €, montant équivalent en prix de souscription à 1,85 % de la capitalisation du marché. Sur ce montant, 500 millions € de rachats de parts ont pu être compensés par les nouvelles souscriptions au troisième trimestre, mais aussi, par les collectes passées non investies pour certaines SCPI.

Au 30 septembre 2023, la valeur des parts en attente de retrait s'élève à 1,2 milliard €, soit 1,3 % de la capitalisation du marché. La situation des parts en attente est cependant très contrastée selon les SCPI : sur un total de 212 SCPI, 98 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de rachat au 30 septembre 2023 ; en revanche, 114 SCPI gérées par 38 sociétés de gestion, n’avaient aucune part en attente de rachat à la même date. Ces dernières SCPI ont réalisé l’essentiel de la collecte brute du troisième trimestre 2023 : 1,06 milliard €, soit 78 % de l’ensemble des souscriptions.

Au troisième trimestre 2023, la collecte nette des SCPI s’élève à 852 millions €. Depuis le début de l’année, la collecte nette des SCPI s’élève à 4,8 milliards €.

Au 30 septembre 2023, la capitalisation des SCPI atteint 90,4 milliards €.

Évolution des valorisations et performances

Indépendamment de la stabilité des revenus, soutenus par l’indexation des loyers, les corrections de valeurs des patrimoines sous-jacents impactent la performance globale, en particulier celles des OPCI et des sociétés civiles unités de compte immobilières qui répercutent directement ces évolutions dans leur valeur liquidative, mais aussi les prix de souscription de parts de SCPI

Sur les neuf premiers mois de l’année, la performance globale des sociétés civiles unités de compte immobilières s’établit à -5 % et celles des OPCI grand public s’établit à -5,3 %, reflétant la prise en compte par les experts de la hausse des taux.

Une grande majorité des gérants de SCPI, tenant compte de la hausse des taux de rendement sur le marché de l’investissement immobilier, ont réévalué à mi-année les valeurs de leurs patrimoines, en attendant les expertises de fin d’année. A l’issue de ces réévaluations et afin d’éviter que des investisseurs ne souscrivent à des valeurs surestimées ou sous-estimées, plusieurs gérants ont répercuté les évolutions constatées sur les prix de souscription. Ainsi, depuis le début de l’année, 23 % des SCPI en nombre ont diminué leur prix de souscription, 14 % des SCPI ont augmenté leur prix de part, tandis que les prix sont restés inchangés pour 63 % des SCPI du marché. Ces écarts soulignent une nouvelle fois la grande diversité des situations selon les typologies et les localisations des patrimoines.

Entre le 1er janvier et le 30 septembre 2023, le prix de part moyen pondéré de la capitalisation a diminué de 4 %.

Ces récents ajustements de valeurs de part devraient permettre de redynamiser les souscriptions auprès d’investisseurs souhaitant bénéficier de prix ajustés et de taux de rendement en hausse.

Le secteur est en phase d’adaptation à de nouvelles conditions de marché qui n’étaient pas encore stabilisées à la fin du troisième trimestre. Après une décennie de taux d’intérêt bas, qui ont porté la valorisation des marchés immobiliers, les gérants entrent dans un nouveau cycle immobilier dans lequel la performance future des fonds résidera davantage dans leur capacité à générer des revenus, notamment par l’indexation de loyers, et dans la faculté des gérants à travailler leurs actifs et leurs patrimoines pour répondre aux besoins futurs des locataires et aux défis de la transition environnementale.

Dans le contexte actuel, le grand professionnalisme des gérants de fonds immobiliers français, qui se situent au second rang européen, derrière l’Allemagne, devrait leur permettre de profiter de l’ouverture des marchés européens permettant une commercialisation hors de France de fonds immobiliers français, à travers le déploiement des ELTIF[4].

« Dans un contexte de hausse des taux qui impacte les valeurs immobilières dans leur ensemble, la dynamique de la collecte des fonds immobiliers ralentit tandis que la distribution demeure en ligne avec les attentes. Nous observons une grande diversité de situations selon les types de véhicules et univers d’investissement. Dans cette période d’incertitudes sur les marchés immobiliers, les SCPI font preuve d’une bonne résistance avec une collecte brute retrouvant un niveau comparable à 2019, tout en observant un flux de cessions plus important que par le passé. Par ailleurs, nombre d’épargnants savent que la durée de détention contribue à lisser les cycles baissiers sur la durée. Enfin, les sociétés de gestion se préparent à l’ouverture des marchés européens qui permettra une commercialisation hors de France des fonds immobiliers français » analyse Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM.