Réglementation SCPI

Quel est le statut juridique d’une SCPI ?

La SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) est une structure hybride, à la fois société et fonds d’investissement :

Elle est classifiée par le code monétaire et financier en tant que fonds ouvert à des investisseurs non professionnels.

Le capital social d’une SCPI est de 760 000 euros minimum.

Quel est le régime prudentiel de la SCPI ?

En tant que FIA, la SCPI doit être gérée par une société de gestion agréée par l’AMF disposant d’un programme d’activité spécifique pour l’immobilier. Pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants.

En tant que société offrant ses titres au public, la création et la commercialisation des parts de la SCPI nécessitent un visa préalable délivré par l’AMF. La SCPI doit en outre justifier d’une garantie bancaire approuvée par l'AMF et prévue pour rembourser les premiers souscripteurs en cas de souscription insuffisante du public.

Quels sont les principaux textes applicables aux SCPI ?

En tant que société civile, la SCPI est régie par les articles 1845 et suivants du code civil.

En tant que FIA, la SCPI est régie par :

Lui sont également applicables :

Quel est l’objet social d’une SCPI ?

La SCPI a pour objet social :

  • l'acquisition directe ou indirecte, y compris en l'état futur d'achèvement, et la gestion d'un patrimoine immobilier affecté à la location ; et
  • l'acquisition et la gestion d'immeubles qu'elle fait construire exclusivement en vue de leur location.

Elle peut également :

  • procéder à des travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction ou leur mise aux normes environnementales ou énergétiques (sous réserve que leur coût TTC n’excède pas, au cours d'un exercice de 12 mois, plus de 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI figurant au bilan du dernier exercice clos) ; et
  • acquérir des équipements ou installations nécessaires à l'utilisation des immeubles.

En revanche, toute activité de marchand de biens et de promotion immobilière lui est interdite : il ne peut y avoir cession d’immeuble que si la SCPI en est propriétaire depuis au moins 5 ans à la date de cession (cependant, elle peut céder au cours d'un exercice de 12 mois des actifs immobiliers sans respecter ce délai de 5 ans, dans la limite d'une valeur cumulée de 2 % de la valeur vénale de son patrimoine immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos).

Quels sont les actifs éligibles au portefeuille d’une SCPI ?

La SCPI peut détenir :

  • des immeubles construits ou acquis, en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens (nue-propriété/usufruit, terrain nu, vente en l'état futur d'achèvement, emphytéose, servitude, etc.) ;
  • des parts de sociétés de personnes non-cotées à prépondérance immobilière dont l’objet social est identique à celui d’une SCPI ;
  • des parts/actions de SCPI, d’OPCI ou d’organismes de droit étranger ayant un objet équivalent quelle que soit leur forme ;
  • des contrats financiers de couverture de taux et de change ;
  • des dépôts et des liquidités ; et
  • des avances en compte courant.

Quels sont les acteurs de la SCPI ?

La société de gestion, dont le rôle est :

  • en tant que gérant de la société civile, d’en assurer la direction (vie sociale de la société) ;
  • et en tant que gestionnaire d’un FIA, d’en assurer la gestion financière et immobilière (décisions d’investissement / de désinvestissement et gestion / entretien du patrimoine immobilier).

Le Conseil de Surveillance, dont le rôle est d’assister la société de gestion, sans pour autant disposer d’un pouvoir décisionnaire dans la gestion de la SCPI. Il est composé au minimum de 7 membres, désignés en assemblée générale parmi les associés. Leur mandat est de 3 ans.

Le dépositaire, distinct de la société de gestion, dont le rôle est :

  • la vérification de la propriété des actifs immobiliers de la SCPI ;
  • le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion ;
  • la conservation des titres financiers détenus par la SCPI ; et
  • la surveillance et le contrôle des flux de trésorerie de la SCPI.

L’expert immobilier travaille sur l'ensemble du patrimoine de la SCPI (chaque immeuble fait l’objet d’une expertise au-moins tous les 5 ans). Il est nommé par l'assemblée générale pour une durée de 5 ans. Sa candidature présentée par la société de gestion doit être agréée par l'AMF.

Le(s) commissaire(s) aux comptes a/ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI (attestation des comptes) et des conventions passées entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI. Ils sont nommés par l'assemblée générale de la SCPI pour une durée de 6 ans.

Quelle est l’information à destination de l’investisseur ?

Préalablement à sa souscription de parts d’une SCPI, l’investisseur doit recevoir :

  • le Document d’Information Clé (DIC au format PRIIPs), qui décrit les éléments clés du produit dans un langage claire et compréhensible, afin de répondre à des questions basiques d’un investisseur, dont l’objectif et la stratégie d’investissement, l’échelle de risque, les scénarii de performance et les frais ;
  • les statuts, qui constituent les règles de fonctionnement de la SCPI et que la société de gestion est libre de rédiger dans les limites imposées par la législation ;
  • la note d’information visée par l'AMF, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI, qui informe l’associé sur le fonctionnement de celle-ci et les conditions d’achat et de vente des parts ;
  • le bulletin de souscription ; et
  • le dernier rapport annuel ainsi que le dernier bulletin trimestriel.

Par la suite, l’associé est régulièrement destinataire de documents de reporting :

  • du rapport annuel d’activité, qui reprend les événements survenus dans la vie de la SCPI au cours du dernier exercice écoulé et expose les perspectives d’évolution. Il reprend les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières ainsi que les rapports du ou des Commissaires aux comptes et du Conseil de surveillance ;
  • du bulletin trimestriel, qui comporte des éléments d’informations statistiques (capitalisation, nombre d’associés, taux d’occupation, etc.) et sur la vie de la SCPI au cours des trois mois précédents et notamment les données relatives au marché des parts, le montant et la date de paiement du prochain acompte sur dividende et l’état du patrimoine locatif.

Quel est le mode de gouvernance de la SCPI ?

L’associé est convoqué à chaque assemblée générale au cours de laquelle il prend part au vote des résolutions présentées par la société de gestion. Il peut également voter par correspondance ou par procuration.

Il peut également devenir membre du Conseil de Surveillance.

Comment investir dans une SCPI ?

Le capital d’une SCPI est divisé en parts, qui sont des titres financiers inscrits au nominatif (la tenue de registre est opérée par la société de gestion) et leur montant nominal unitaire minimum est de 150 euros.

Il existe 2 catégories de SCPI :

  1. les SCPI à capital fixe : il s’agit de « fonds fermés » pour lesquels l’investisseur peut acquérir des parts :
  • sur le marché primaire lors de la constitution de la SCPI (les membres fondateurs doivent souscrire intégralement le capital initial et conserver leurs parts durant 3 ans) ou lors d’augmentations de capital ultérieures (à condition que le capital initial ait été intégralement libéré et que les offres de cession de parts inscrites sur le carnet d’ordre depuis plus de 3 mois aient été satisfaites) ;
  • sur le marché secondaire, dont l’animation est confiée à la société de gestion qui procède régulièrement à l’établissement d’un prix d’exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre des parts ; ou
  • de gré à gré entre associés (les statuts peuvent prévoir une clause d’agrément).
  1. les SCPI à capital variable : il s’agit de « fonds ouverts » pour lesquels l’investisseur peut acquérir des parts selon un mécanisme de liquidité intrinsèque de souscription/retrait de parts par la SCPI.

Le prix de souscription d’une part de SCPI est déterminé sur la base de la « valeur de reconstitution », qui est égale à la « valeur de réalisation » (c’est-à-dire : la valeur vénale d’expertise des actifs immobiliers + la valeur nette des autres actifs) augmentée du montant des frais afférents à la reconstitution du patrimoine de la SCPI. Elle est arrêtée annuellement par la société de gestion.

La société de gestion devra justifier tout écart supérieur à 10% entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution (et le notifier à l’AMF).

Comment sortir d’une SCPI ?

  • pour les SCPI à capital fixe : l’associés peut céder ses parts de gré à gré ou bien sur le marché secondaire selon les modalités indiquées ci-dessus ; et
  • pour les SCPI à capital variable : l’associé adresse à la société de gestion sa demande de retrait (par lettre recommandée avec avis de réception). La société de gestion l’inscrit sur le registre des demandes de retrait qui sont satisfaites par ordre chronologique d'inscription.

Par ailleurs, l'assemblée générale des associés de la SCPI peut décider de la création et la dotation d'un fonds de remboursement des parts destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts.

Quel est le régime fiscal applicable à une SCPI ?

La SCPI est dite fiscalement « translucide » (article 239 septies du code général des impôts - CGI), c’est-à-dire qu’elle place l’associé dans des conditions économiques et fiscales analogues à celles d’un propriétaire direct de biens immobiliers exclusivement dédiés à la location (l’associé est imposé comme s’il avait perçu lui-même les revenus encaissés par la SCPI).

Elle n’est pas dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés (IS), à condition : (i) que la SCPI offre ses titres au public et (ii) qu’elle respecte le caractère civil de son objet social (avec une tolérance de 10% des recettes totales HT de l’année pour les opérations résultant d’activités commerciales) ; et

La SCPI peut opter pour l’application de la TVA sur le montant des loyers perçus à usage professionnel (si le bail le prévoit).

Quel est le statut fiscal d’un investisseur dans une SCPI ?

Les associés sont imposés sur la quote-part des revenus, même s’ils ne sont pas distribués, selon :

  • la nature des revenus imposables (cf. ci-dessous) ;
  • le régime d’imposition qui leur est propre (personne physique / personne morale) ; et
  • leur résidence fiscale.

La SCPI peut réaliser trois types de revenus imposables :

  • les loyers perçus des immeubles qu’elle détient, imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • les revenus financiers et dividendes issus des placements dégagés par sa trésorerie et ses participations, imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ; et
  • les plus-values qu’elle réalise à l’occasion de la cession des actifs immobiliers détenus, imposées dans la catégorie des plus-values immobilières.

Concernant les personnes physiques résidents fiscaux français :

  • pour la quote-part de revenus provenant des loyers : imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR), à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2% dont 6,8% est déductible de l’assiette de l’IR) (les déficits fonciers peuvent être déduits dans la limite de 10 700 euros) ;
  • pour la quote-part des revenus financiers : imposition à l’IR au taux forfaitaire unique de 30% (12,8% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux) ou, sur option du contribuable : imposition au barème progressif de l’IR (avec le bénéfice de l’abattement de 40% pour les dividendes) à laquelle s’ajoute les prélèvements sociaux (17,2%) ;
  • pour la quote-part des plus-values de cession d’immeubles : imposition, après application d’un abattement pour durée de détention (appréciée au niveau de la SCPI) après la 5ème année de détention, au taux de 36,2% (19% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux). L’application de l’abattement pour durée de détention aboutit à une totale exonération d’IR après 22 ans de détention et après 30 ans pour les prélèvements sociaux ;
  • pour le retrait ou la cession de leurs parts : imposition, après application d’un abattement pour durée de détention (appréciée au niveau de l’associé de la SCPI) après la 5ème année de détention, au taux de 36,2% (19% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux). L’application de l’abattement pour durée de détention aboutit à une totale exonération d’IR après 22 ans de détention et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (NB : pour l’acquisition de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, l’acquéreur s’acquitte d’un droit d’enregistrement de 5%) ;
  • pour la quote-part immobilière de la valeur de leurs parts : soumission à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Concernant les personnes morales soumises à l’IS :

  • pour la quote-part de revenus provenant des loyers : imposition à l’IS au taux de droit commun (soit actuellement 28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfice imposable et 33,33% à raison de l’excédent (auquel s’ajoute éventuellement la contribution de 3,3% (assise sur le montant de l’IS)) ;
  • pour la quote-part des revenus financiers : imposition dans les mêmes conditions que ci-dessus ;
  • pour la quote-part des plus-values de cession d’immeubles : imposition dans les mêmes conditions que ci-dessus.

Qu’est-ce qu’une SCPI « fiscale » ?

Certaines SCPI dites « fiscales » font bénéficier leurs associés d’un régime fiscal de réduction d’impôt ou de réduction d’assiette lié à la nature des actifs immobiliers dans lesquels elles investissent en contrepartie d’une durée de blocage de l’investissement.

On compte aujourd’hui principalement les dispositifs fiscaux suivants :

  • SCPI Pinel (article 199 novovicies du CGI - dispositif prolongé jusqu’au 31 décembre 2021) : la SCPI doit investir dans des immeubles neufs ou sur des immeubles anciens à rénover (réhabilitation ou transformation en logements) qui seront destinés, après travaux, à usage d’habitation localisés dans certaines zones géographiques (dites « zones de tension »). Ces biens immobiliers ont pour objet d’être loués pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie de ces durées d’engagement de location à respecter par la SCPI et de l’engagement de détention de la totalités de ses parts corolaires à respecter par l’associé de la SCPI,  ce dernier bénéficie respectivement d’une réduction d’IR de 12%, 18% ou 21% de son investissement, dans la limite annuelle et globale de 300 000 euros par contribuable.
  • SCPI Malraux (article 199 tervicies, IV bis du CGI) : la SCPI doit investir dans des immeubles à restaurer de façon complète situés dans un « site patrimonial remarquable » ou assimilés (PNRQAD, Quartiers Prioritaires, AVAP). Ces immeubles ont pour objet d’être restaurés pour leur sauvegarde, puis loués à titre d’habitation pour une durée de 9 ans. En contrepartie des dépenses supportées en vue de la restauration complète des immeubles bâtis, de cette durée d’engagement de location et de détention des parts de la SCPI pour cette même durée, l’associé bénéficie d’une réduction d'IR à raison respectivement, et selon la nature de l’immeuble, de 22% ou de 30% du montant de la souscription affecté au financement des dépenses, dans la limite pluriannuelle et globale de 400 000 euros par contribuable appréciée sur une période de 4 années consécutives.
  • SCPI « déficit foncier » (article 31, I, 1° du CGI et article 156, I, 3° du CGI) : la SCPI doit investir dans des immeubles anciens à usage d’habitation sur lesquels doivent être réalisés des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. En contrepartie des dépenses liés à ces travaux qui génèrent ainsi un déficit foncier, l’associé peut imputer la quote-part de ces dépenses de travaux : (i) sur ses autres revenus fonciers, (ii) sur le revenu global de son foyer fiscal, dans la limite annuelle de 10 700 euros, (iii) sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, dans l’hypothèse d’une constatation d’un déficit foncier reportable. En contrepartie de cet avantage fiscal, l’associé devra conserver ses parts pendant une durée de 3 ans minimum à compter de la dernière année d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global.

A noter que, bien qu’elles ne soient plus en phase de commercialisation, les autres SCPI fiscales (dites Méhaignerie, Robien, Borloo, Scellier, Girardin, etc.) continuent à faire bénéficier leurs associés d’un régime fiscal de faveur jusqu’à leur liquidation.

Quels sont les principaux outils d’ingénierie patrimoniale qui peuvent être mis en œuvre pour l’acquisition de parts de SCPI ?

Les parts de SCPI peuvent être acquises grâce à un emprunt, le dividende généré permettant généralement de rembourser les échéances du prêt. Dans ce cas, l’associé pourra alors déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers.

Par ailleurs, les parts de SCPI – hors SCPI fiscales - peuvent être acquises en démembrement temporaire, dont le prix d’acquisition, décoté par rapport à une acquisition en pleine propriété, est fonction d’une clé de répartition déterminée par la durée du démembrement et les distributions escomptées. Ainsi, pendant la durée du démembrement :

  • l’usufruitier est le seul à percevoir les revenus distribués par la SCPI. A ce titre, il est le seul à être imposé sur la quote-part des revenus lui revenant au prorata de son droit d’usufruitier dans les bénéfices sociaux de la SCPI ; et
  • le nu-propriétaire, ne percevant aucune distribution de la part de la SCPI pendant la durée du démembrement, n’est imposé ni au titre des revenus, ni des plus-values, ni de l’IFI (sauf en cas de succession).

Une SCPI peut-elle être souscrite via un contrat d’assurance-vie ?

L’investissement en SCPI - sauf pour les SCPI fiscales - peut également se faire au travers d’un contrat d’assurance-vie souscrit auprès d’une compagnie d’assurance ou d’une mutuelle (la SCPI servant de supports en unités de compte). L’investisseur peut donc demander à l’assureur ou à la mutuelle le rachat partiel ou le rachat total du contrat : la compagnie d'assurance ou la mutuelle détentrice du contrat d’assurance vie dispose alors d'un délai de 2 mois pour faire parvenir la somme réclamée, à partir du moment où elle a reçu une demande écrite de l’investisseur.

Dans ce cas, l’investisseur sera soumis à la fiscalité applicable à cette enveloppe. La valeur de rachat des contrats d’assurance-vie en unité de compte rachetables est assujettie à l’IFI à hauteur de la valeur des biens et droits immobiliers et des parts taxables (en ce compris les parts de SCPI encapsulées dans ces contrats).