Réglementation OPPCI

Quel est le statut juridique d’un OPPCI ?

L’OPCI est un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs) agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Il est classifié par le code monétaire et financier en tant que fonds agréé ouvert à des investisseurs professionnels, à savoir :

  1. aux investisseurs professionnels (au sens des articles L. 533-16 et D. 533-11 du code monétaire et financier) ;
  2. aux investisseurs dont la souscription initiale est supérieure ou égale à 100 000 euros ;
  3. à tous autres investisseurs dans le cadre d'un mandat de gestion (gestion de portefeuille) ; et
  4. sous certaines conditions, aux investisseurs de détail (au sens du règlement (UE) n° 2015/760) si l’OPPCI est agréé en tant que « fonds européen d'investissement à long terme » (OPPCI labélisé « ELTIF »).

Quelle forme juridique peut revêtir un OPPCI ?

L’OPPCI peut revêtir 2 formes :

  • soit celle d’une société à capital variable, la Société Professionnelle de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPPICAV). La SPPPICAV dispose de la personnalité morale et peut être constituée sous la forme d’une société anonyme (SA) ou de société par actions simplifiée (SAS) qui émet des actions ; ou
  • soit celle d’un fonds commun de placement, le Fonds Professionnel de Placement Immobilier (FPPI). Le FPI est une copropriété émettant des parts, ne disposant pas de la personnalité morale et est représenté par sa société de gestion.

L’OPPCI peut être structuré sous la forme d’un fonds à compartiments et être dédiés à certains investisseurs. Par ailleurs, il peut émettre différentes catégories de parts/actions.

Quels sont les principaux textes applicables aux OPPCI ?

L’OPPCI est régie par :

Lorsque l’OPPCI revêt la forme d’une SPPPICAV, les dispositions du code de commerce régissant les SA et les SAS lui sont applicables, sauf exceptions.

Lorsque l’OPPCI revêt la forme d’un FPPI, les dispositions du code civil relatives à l’indivision et à la société en participation ne lui sont pas applicables.

Quel est le régime prudentiel de l’OPPCI ?

En tant que FIA, l’OPPCI doit être gérée par une société de gestion agréée par l’AMF disposant d’un programme d’activité spécifique pour l’immobilier. Pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants.

La constitution, la transformation, la fusion, la scission ou la liquidation d'un OPPCI sont soumises à l'agrément de l'AMF. Le dossier d'agrément décrit notamment la politique d'investissement qu'entend mener l'OPPCI ainsi que ses choix de financement, notamment le recours à l'endettement. L'AMF peut retirer son agrément à tout OPPCI qui manquerait à ses obligations.

Quel est l’objet d’un OPPCI ?

L’OPPCI a pour objet :

  • à titre principal, l'investissement dans des immeubles destinés à la location ou qu'il fait construire exclusivement en vue de leur location (détention directement ou indirectement et détention en état futur d'achèvement) ;
  • à titre accessoire, la gestion d'instruments financiers et de dépôts, ainsi que l’acquisition de meubles et de biens d'équipement affectés aux immeubles détenus et nécessaires à leur exploitation.

Il peut également réaliser :

  • des opérations nécessaires à l’usage ou à la revente des immeubles détenus ; et
  • des travaux de toute nature dans ces immeubles (opérations liées à leur construction, rénovation et réhabilitation).

En revanche, toute activité de marchand de biens et de promotion immobilière lui est interdite.

Quels sont les actifs éligibles au portefeuille d’un OPPCI ? dans quelles proportions ? et sous quels délais ?

L’OPPCI est autorisé à investir dans les mêmes actifs que l’OPCI, à savoir :

  1. des biens immobiliers : immeubles (dont terrains nus), droits réels immobiliers (nue-propriété/usufruit, emphytéose, servitude, etc.) et droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail immobilier ;
  2. des actions de sociétés de personnes à prépondérance immobilière non cotées (dont SCI et SCPI) ;
  3. des actions de sociétés de capitaux à prépondérance immobilière non cotées ;
  4. des actions de sociétés foncières cotées (SIIC) ;
  5. des parts/actions d'OPCI (ou de fonds d’investissement immobilier de droit étranger à statut équivalent) ;
  6. des titres financiers cotés et des instruments financiers à terme ;
  7. des parts/actions d’OPCVM et de certains FIA ;
  8. des dépôts (dépôts bancaires à terme) et des instruments liquides (bons du Trésor) ;
  9. des liquidités (dépôts à vue) ;
  10. des avances en compte courant.

Il se doit également de respecter les mêmes quotas d’investissement que l’OPCI, à savoir au moins 60% en actifs immobiliers tels qu’énumérés aux 1 à 5 ci-dessus, avec les spécificités suivantes selon la nature juridique du véhicule :

  • à hauteur de 51% minimum de l’actif d’une SPPPICAV dans les actifs immobiliers non cotés mentionnées aux 1 à 3 et au 5 ci-dessus (soit 9% maximum de son actif en actions de SIIC au sein des actifs immobiliers) ; et
  • à hauteur de 60% minimum de l’actif d’un FPPI dans les actifs immobiliers mentionnées aux 1 et 2  (mais uniquement des parts de sociétés de personnes à prépondérance immobilière non cotées et contrôlées par le FPPI) et au 5 (mais uniquement des parts de FPI) ci-dessus.

Ces règles de composition de l’actif doivent être respectées le 30 juin et le 31 décembre de chaque exercice, à l’issue d’un délai de 3 ans à compter de la création de l’OPPCI.

En revanche, en tant que fonds professionnel, l’OPPCI bénéficie de dispositions dérogatoires par rapport à l’OPCI :

  • les limites relatives à l’endettement, aux liquidités et aux instruments liquides ne sont pas applicables ;
  • la majorité des ratios de dispersion des risques n’est pas applicable.

Des ratios spécifiques peuvent cependant être définis par le prospectus de l’OPPCI.

Quels sont les acteurs de l’OPPCI ?

La société de gestion, dont le rôle est :

  • en tant que dirigeant d’une SPPPICAV, d’en assurer la direction (vie sociale de la société) ;
  • et en tant que gestionnaire d’un FIA, d’en assurer la gestion financière et immobilière (décisions d’investissement / de désinvestissement et gestion / entretien du patrimoine immobilier).

Le dépositaire, distinct de la société de gestion, dont le rôle est :

  • la vérification de la propriété des actifs immobiliers de l’OPPCI ;
  • le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion ;
  • la conservation des titres financiers détenus par l’OPPCI ;
  • la surveillance et le contrôle des flux de trésorerie de l’OPPCI ; et
  • éventuellement la vérification de la qualité d’investisseur autorisé (cf. ci-dessus) lors de la souscription.

L’expert externe en évaluation immobilière (contrairement à l’OPCI qui en compte obligatoirement deux), est chargé d’expertiser chaque actif immobilier une fois par an et évalue chaque actif immobilier au moins 2 fois par an. Il est nommé par l'OPPCI pour une durée de 4 ans, après agrément de l'AMF. Cet expert établit, sous sa responsabilité, un rapport de synthèse écrit sur l’accomplissement de sa mission. Il doit agir de manière indépendante.

Le commissaire aux comptes a une mission générale de contrôle des documents comptables de l'OPPCI. Il certifie les comptes annuels de l'OPPCI, atteste le document d’information établi au titre du 1er semestre de l’exercice et fait rapport à l'Assemblée générale de la SPPPICAV ou à la société de gestion du FPPI sur les opérations de fusion, d'apports en nature, de distribution d'acomptes, de scission, de dissolution et de liquidation de l'OPPCI. Il est nommé par les organes de direction de la SPPPICAV ou de ceux de la société de gestion du FPPI pour une durée de 6 exercices.

Quelle est l’information à destination de l’investisseur ?

Préalablement à leur souscription des parts/actions de l’OPPCI, l’investisseurs doit recevoir :

  • uniquement si l’OPPCI est ouvert à des investisseurs non-professionnels, le document d’information clé pour l’investisseur (DICI au format OPCVM jusqu’au 31 décembre 2019, puis document d’information clé-DIC au format PRIIPs à compter du 2 janvier 2020) est un document devant fournir une information synthétique qui présente les renseignements essentiels et nécessaires à la prise de décision de l’investisseur en toute connaissance de cause (objectifs et politique d’investissement, profil de risque et de rendement, risques, coûts, performances passées et informations pratiques) ;
  • le prospectus et les statuts de la SPPPICAV / le règlement du FPPI, qui détaillent et complètent les informations contenues dans le DICI ;
  • le dernier rapport annuel, qui comporte notamment le rapport de gestion, les comptes certifiés et le rapport du CAC et éventuellement un résumé des rémunérations versées par la société de gestion ;
  • la dernière valeur liquidative (ou le dernier prix de marché de la part/action) ;
  • le bulletin de souscription.

Par la suite, l’investisseur est régulièrement destinataire de documents de reporting :

  • du rapport semestriel et de la composition semestrielle de l’actif ; et
  • du rapport annuel.

Quel est le mode de gouvernance de l’OPPCI ?

Le mode de gouvernance de l’OPCI dépend de sa forme juridique :

  • pour la SPPPICAV, il convient de se référer aux dispositions du code de commerce régissant la gouvernance des SA et des SAS, sauf exceptions. La direction d’une SPPICAV, qu’elle qu’en soit la forme, est assurée par sa société de gestion (elle ne peut être autogérée). L’actionnaire est convoqué à chaque assemblée générale au cours de laquelle il prend part au vote des résolutions présentées par la société de gestion ;
  • pour le FPPI, en tant que copropriété ne disposant pas de la personnalité morale, il est représenté et géré par sa société de gestion. Les porteurs de parts peuvent être élus au sein du Conseil de Surveillance dont le rôle est de contrôler la gestion du FPPI, sans pour autant s’immiscer dans sa gestion. Il est composé de 2 à 9 membres, élus pour un mandat de 3 ans (renouvelable 2 fois).

Comment est déterminée la valorisation d’une action/part d’un OPPCI ?

Le prix de souscription et de rachat d’une part/action d’OPPCI est déterminé par sa valeur liquidative, augmenté ou diminué des éventuelles commissions de souscription/rachat (« droits d’entrée et de sortie »).

La valeur liquidative est obtenue en divisant l'actif net de l'OPPCI par le nombre d'actions/parts émises. Elle est établie par la société de gestion au moins tous les 6 mois et au plus deux fois par mois (selon une périodicité adaptée à la politique de gestion de l'OPPCI, à la nature des actifs détenus ainsi qu'à celle des souscripteurs) et est publiée sur son site internet.

Comment investir dans un OPPCI ?

Tout d’abord, il est important de rappeler que l’acquisition d’actions/parts d’un OPPCI est réservée à certaines catégories d’investisseurs tel que mentionné ci-dessus (Quel est le statut juridique d’un OPPCI ?).

L’OPPCI est un fonds d’investissement « ouvert », c’est-à-dire qu’il fonctionne selon un mécanisme de liquidité intrinsèque de « souscriptions/rachats » : il émet et rachète ses actions/parts à la demande de l’investisseur à tout moment, à court inconnu, et sur la base de la valeur liquidative établie après la date de centralisation des demandes.

Les demandes de souscription sont augmentées d’une commission de souscription acquise à l’OPPCI et, le cas échéant, d’une commission de souscription non acquise à l’OPPCI telles que mentionnées dans le prospectus (cette part variable acquise à l'OPPCI a pour objet de couvrir les frais et taxes relatifs à l'acquisition ou à la cession d'actifs immobiliers). 

Cependant, la société de gestion peut, dans certaines circonstances, suspendre les souscriptions d’actions/parts de l’OPPCI, selon des conditions objectives définies dans le prospectus, notamment en cas d’atteinte d’un montant maximum d’actif ou de nombre d’actions/parts émises et en prévoyant des périodes de souscription.

Comment sortir d’un OPPCI ?

Comme indiqué ci-dessus, le mécanisme de liquidité intrinsèque de « souscription/rachat » permet à un investisseur de demander à la société de gestion de l’OPPCI le rachat d’une partie ou de la totalité des actions/parts qu’il détient, à tout moment, à court inconnu, et sur la base de la valeur liquidative établie après la date de centralisation des demandes.

Les demandes de rachats sont diminuées, le cas échéant, des commissions de rachat telles que mentionnées dans le prospectus.

Cependant, la société de gestion peut suspendre les rachats d’actions/parts de l’OPPCI en cas de circonstances exceptionnelles (à condition que l'intérêt de l'ensemble des actionnaires/porteurs le commande).

De plus, les statuts/le règlement de l’OPPCI peuvent prévoir :

  • en cas de rachat des « gros investisseurs » (détention comprise entre 20% et 99% des parts/actions de l'OPPCI) : que le rachat peut être suspendu à titre provisoire dès lors qu’il excède  2% du nombre de parts/actions de l’OPPCI ;
  • en cas de lock-up : que les actionnaires/porteurs soient bloqués dans l’OPPCI pour une durée maximum de 10 ans ; et
  • en cas de de gating : d’étaler les mouvements de rachats sur plusieurs valeurs liquidatives.

Quel est le régime fiscal applicable à un OPPCI ?

Le régime fiscal applicable à un OPPCI dépend de sa forme juridique.

Bien que constituée sous la forme d’une société commerciale (SA ou SAS), la SPPPICAV est exonérée d’impôt sur les sociétés (IS) (article 208, 3° nonies du code général des impôts - CGI), sous réserve du respect des conditions d’agrément, d’investissement et de fonctionnement prévues par le CoMoFi. Une de ces conditions de fonctionnement est pour la SPPPICAV de distribuer, dans les 5 mois de la clôture de son exercice :

  • 85% des revenus nets des actifs immobiliers ;
  • 50% des plus-values nettes réalisées sur cessions d’actifs ; et
  • 100% des dividendes provenant de sociétés non cotées soumises au régime SIIC.

En tant que copropriété ne disposant pas de la personnalité morale, le FPPI se trouve hors du champ d’application de l’IS. A l’instar de la SPPPICAV, le FPPI est également soumis à une obligation de distribuer :

  • 85% des revenus nets des actifs immobiliers, dans les 5 mois de la clôture de son exercice ;
  • 85% des plus-values nettes réalisées sur cessions d’actifs, dans les 6 mois de la cession ; et
  • 85% des autres revenus, dans les 5 mois de la clôture de son exercice.

L’OPPCI est soumis à la TVA. La commission de gestion versée par l’OPPCI à sa société de gestion est soumise à la TVA.

L’OPPCI peut être exonéré de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par les personnes morales (dite « taxe de 3% ») sous réserve du respect de certaines obligations déclaratives auprès de l’administration fiscales (article 990 E, 3°, d et e du CGI).

Quel est le statut fiscal d’un investisseur dans un OPPCI ?

L’investisseur est imposé lors de la réception effective du revenu distribué par l’OPPCI.

Le statut fiscal d’un investisseur dans un OPCI est fonction :

  • de la forme juridique de l’OPPCI (SPPPICAV / FPPI),
  • la nature des revenus imposables (cf. ci-dessous),
  • le régime d’imposition qui leur est propre (personne physique / personne morale) et
  • leur résidence fiscale.

Quel est le statut fiscal d’un actionnaire de SPPPICAV ?

Les distributions sont imposées entre les mains des associés en tant que revenus de capitaux mobiliers quelle que soit la nature des revenus / plus-values réalisés par la SPPPICAV.

Concernant les personnes morales soumises à l’IS :

  • pour les distributions de dividendes, quelle que soit leur origine (loyers, revenus financiers, plus-values immobilières) : imposition à l’IS au taux de droit commun (soit actuellement 28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfice imposable et 33,33% à raison de l’excédent (auquel s’ajoute éventuellement la contribution de 3,3% (assise sur le montant de l’IS)) ; et
  • pour les plus-values de rachat (ou de cession) de leurs actions :  imposition dans les mêmes conditions que ci-dessus.

Concernant les personnes physiques résidents fiscaux français :

  • pour les distributions de dividendes, quelle que soit leur origine (loyers, revenus financiers, plus-values immobilières) : imposition à l’impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire unique de 30% (12,8% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux), ou sur option du contribuable : imposition au barème progressif de l’IR (sans le bénéfice de l’abattement de 40%) à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2% dont 6,8% est déductible de l’assiette de l’IR) ;
  • pour les plus-values de rachat (ou de cession) de leurs actions : imposition à l’IR au taux forfaitaire unique de 30% (12,8% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux), ou sur option du contribuable (et seulement pour les actions de SPPPICAV acquises ou souscrites avant le 1er janvier 2018): imposition au barème progressif de l’IR (avec éventuellement le bénéfice des abattements pour durée de détention) à laquelle s’ajoute les prélèvements sociaux (17,2% dont 6,8% est déductible de l’assiette de l’IR);
  • pour la quote-part immobilière de la valeur liquidative de leurs actions : soumission à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Quel est le statut fiscal d’un porteur de parts d’un FPPI ?

Le FPPI est dit fiscalement « transparent » (article 239 nonies du CGI) : il place le porteur de parts dans des conditions économiques et fiscales analogues à celles d’un propriétaire direct de biens immobiliers exclusivement dédiés à la location (le porteur de parts est imposé comme s’il avait perçu lui-même les revenus encaissés par le FPPI).

Les porteurs de parts sont imposés uniquement sur la part des revenus et des plus-values qui leur sont effectivement distribués.

Le FPI peut réaliser quatre types de revenus imposables :

  • les loyers perçus deses immeubles nus qu’il détient, imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • les loyers perçus deses immeubles meublés qu’il détient, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
  • les revenus financiers et dividendes issus des placements dégagés par sa trésorerie et ses participations, imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ; et
  • les plus-values qu’il dégage à l’occasion de la cession des actifs immobiliers détenus et du rachat/cession des parts, imposées dans la catégorie des plus-values immobilières.

Concernant les personnes morales soumises à l’IS :

  • pour la quote-part de revenus provenant des loyers : imposition à l’IS au taux de droit commun (soit actuellement 28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfice imposable et 33,33% à raison de l’excédent (auquel s’ajoute éventuellement la contribution de 3,3% (assise sur le montant de l’IS)) ;
  • pour la quote-part des revenus financiers : imposition dans les mêmes conditions que mentionnées ci-dessus ;
  • pour la quote-part des plus-values de cession d’immeubles : imposition dans les mêmes conditions que mentionnées ci-dessus.

Concernant les personnes physiques résidents fiscaux français :

  • pour la quote-part de revenus provenant des loyers distribuée par le FPPI : imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers pour la location nue à laquelle s’ajoute les prélèvements sociaux (17,2% dont 6,8% est déductible de l’assiette de l’IR);
  • pour la quote-part des revenus financiers distribuée par le FPPI : imposition à l’IR au taux forfaitaire unique de 30% (12,8% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux) ou, sur option du contribuable : imposition au barème progressif de l’IR (avec le bénéfice de l’abattement de 40% pour les dividendes) à laquelle s’ajoute les prélèvements sociaux (17,2% dont 6,8% est déductible de l’assiette de l’IR) ;
  • pour la quote-part des plus-values de cession d’immeubles distribuée par le FPPI : imposition, après application d’un abattement pour durée de détention (appréciée au niveau du FPPI) après la 5ème année de détention, au taux de 36,2% (19% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux) L’application de l’abattement pour durée de détention aboutit à une totale exonération en IR après 22 ans de détention et après 30 ans pour les prélèvement sociaux ;
  • pour le rachat ou la cession de leurs parts : imposition, après application d’un abattement pour durée de détention (appréciée au niveau du porteur) après la 5ème année de détention au taux de 36,2% (19% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux). L’application de l’abattement pour durée de détention aboutit à une totale exonération en IR après 22 ans de détention et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
  • pour la quote-part immobilière de la valeur liquidative de leurs parts : soumission à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Un OPPCI peut-il être souscrit via un contrat d’assurance-vie ?

L’investissement en OPPCI peut généralement se faire au travers d’un contrat d’assurance-vie souscrit auprès d’une compagnie d’assurance (l’OPPCI servant de support en unités de compte). L’investisseur peut demander à l’assureur le rachat partiel ou le rachat total du contrat : la compagnie d'assurance dispose alors d'un délai de 2 mois pour faire parvenir la somme réclamée, à partir du moment où elle a reçu une demande écrite de l’investisseur.

Dans ce cas, l’investisseur sera soumis à la fiscalité applicable à cette enveloppe. La valeur de rachat des contrats d’assurance-vie en unités de compte rachetables est assujettie à l’IFI à hauteur de la valeur des biens et droits immobiliers et des actions/parts taxables (en ce compris les actions et parts d’OPPCI encapsulées dans ces contrats).