Réglementation Autres FIA en Immobilier

Qu’est-ce-qu’un "Autre FIA" en immobilier ?

Les investisseurs peuvent être exclusivement des investisseurs profesionnels au sens de MIF 2, ou des investisseurs non professionnels (sous réserve des dispositions relatives à l'offre au public).

Un fonds d’investissement alternatif « par objet » (ou un « Autre FIA ») est un véhicule d’investissement collectif qui répond à la définition de FIA au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs) mais qui, contrairement aux FIA « par nature » (SCPI et OPCI par exemple) n’est pas expressément listé dans le code monétaire et financier (CoMoFi).

Différentes formes sociales investissant en actifs immobiliers peuvent ainsi être qualifiées de Autre FIA en immobilier : il s’agira par exemple de sociétés civiles immobilières (SCI), de certains groupements forestiers, ainsi que de société anonyme (SA) ou de société par actions simplifiée (SAS) à prépondérance immobilière si elles répondent à la définition de FIA, à savoir remplissent les 4 critères clefs suivants :

  1. elles sont constitutives d’un véhicule d’investissement collectif (autre qu’un OPCVM),
  2. qui lève des capitaux auprès d'un certain nombre d'investisseurs,
  3. en vue de les investir, dans l'intérêt de ces investisseurs,
  4. conformément à une politique d'investissement que ces FIA ou leurs sociétés de gestion définissent.

En d’autres termes, il conviendra de déterminer si la structure est un véhicule d’investissement ou de placement, ou si, au contraire, il s’agit d’une enveloppe destinée à faciliter l’exploitation en commun d’un ou de plusieurs actifs détenus collectivement.

Quels sont les principaux textes applicables aux Autres FIA en immobilier ?

Les Autres FIA sont définis par les I et III de l’article L. 214-24 du code monétaire et financier (CoMoFi) et sont régis par :

Pour le reste, les textes qui leur sont applicables sont fonctions de leur structure juridique :

Quel est le régime prudentiel des Autres FIA en immobilier ?

En principe, toutes les personnes morales gérant des FIA (par nature et par objet) doivent être agréées en tant que société de gestion de portefeuille. Par dérogation à ce principe, les personnes morales gérant exclusivement des Autres FIA dont la valeur totale des actifs est inférieure aux seuils de 100 ou 500 millions d’euros et dont l’ensemble des porteurs de parts ou actionnaires sont des investisseurs professionnels doivent simplement s’enregistrer auprès de l’AMF. En revanche, si elles souhaitent bénéficier des opportunités offertes par la directive AIFM, elles doivent se faire agréer par l’AMF en tant que société de gestion de portefeuille.

Les Autres FIA disposent d'une autorisation de commercialisation et sont déclarés à l'AMF.

Quel est l’objet social d’un Autre FIA en immobilier ?

Contrairement aux SCPI et OPCI, l’objet social d’un Autre FIA en immobilier n’est pas limitativement défini par les textes (sauf pour les groupements forestiers), puisqu’il s’agit de FIA qui ne sont pas listés par le CoMoFi. Son objet social est librement défini par ses statuts (et son prospectus), sous réserve des limites imposées par la forme sociale retenue (une SCPI ne pourra pas exercer d’activité commerciale). Par conséquent, un Autre FIA en immobilier pourra se livrer aussi bien à une activité locative qu’à une activité de marchand de biens ou de promotion immobilière.

La gestion de l'actif d'un Autre FIA est caractérisée par une grande liberté contractuelle, dans la limite des règles d'ordre public. La nature des actifs, les opérations, les éventuelles limites d'investissement ainsi que la gestion des risques doivent figurer dans la politique d'investissement de ces fonds.

Quels sont les actifs éligibles au portefeuille d’un Autre FIA en immobilier ?

Contrairement aux SCPI et OPCI, aucun texte spécifique ne restreint le type d’actifs qui peut être détenu par un Autre FIA en immobilier, ni n’impose de ratio de détention ou de dispersion des risques (sauf pour les groupements forestiers). La composition de son portefeuille est librement définie par ses statuts, qui spécifieront également les règles d’endettement (sous réserve des agréments de la société de gestion).

Quels sont les acteurs d’un Autre FIA en immobilier ?

La société de gestion, dont le rôle est, en tant que gestionnaire d’un Autre FIA en immobilier, d’en assurer la gestion financière (décisions d’investissement / de désinvestissement et gestion) et éventuellement immobilière (entretien du patrimoine immobilier). Elle peut également en assurer la direction (vie sociale de la société). Contrairement aux SCPI et OPCI, un Autre FIA en immobilier peut être autogéré sans avoir à recourir à une société de gestion de portefeuille. Ce qui est le cas pour un Autre FIA en immobilier en-dessous des seuils de la Directive AIFM et qui ne serait commercialisé qu’auprès d’investisseurs professionnels.

Le dépositaire, distinct de la société de gestion, dont le rôle est :

  • la vérification de la propriété des actifs immobiliers du FIA ;
  • le contrôle de la régularité des décisions prises par le FIA ;
  • la conservation des titres financiers détenus par le FIA ; et
  • la surveillance et le contrôle des flux de trésorerie du FIA.

NB : les Autres FIA en immobilier dont la société de gestion est en-dessous des seuils de la Directive AIFM et qui ne seraient commercialisés qu’auprès d’investisseurs professionnels peuvent ne pas nommer de dépositaire.

Le(s) commissaire(s) aux comptes a/ont une mission générale de contrôle des documents comptables du FIA (attestation des comptes).

NB : contrairement aux SCPI et OPCI, un Autre FIA en immobilier n’a pas l’obligation de nommer d’expert immobilier.

Quelle est l’information à destination de l’investisseur dans un Autre FIA en immobilier ?

Préalablement à sa souscription de titres d’un Autre FIA en immobilier, l’investisseur doit recevoir :

  • en cas d’offre au public, le prospectus visé par l’AMF, complété par les informations énoncées au I de l’article 421-34 du RG AMF ; et
  • si l’investisseur est un investisseur non-professionnel, le Document d’Information Clé (DIC au format PRIIPs), qui décrit les éléments clés du produit dans un langage claire et compréhensible, afin de répondre à des questions basiques d’un investisseur, dont l’objectif et la stratégie d’investissement, l’échelle de risque, les scénarii de performance et les frais.

Par la suite, l’investisseur est régulièrement destinataire de documents de reporting :

  • le rapport annuel, qui comprend notamment le rapport de gestion et les comptes annuels certifiés par le(s) commissaire(s) aux comptes.

Quel est le mode de gouvernance d’un Autre FIA en immobilier ?

Le mode de gouvernance d’un Autre FIA en immobilier dépend de sa forme sociale. L’investisseur est convoqué à chaque assemblée générale au cours de laquelle il prend part au vote des résolutions.

Comment investir dans un Autre FIA en immobilier ? Comment sortir d’un Autre FIA en immobilier ?

Le fonds peut être de type "ouvert" ou "fermé". Dans ce dernier cas, le règlement ou les statuts du fonds prévoit des fenêtres de sortie.

Lorsque l'Autre FIA est un fonds ouvert, ou dans le cas contraire si des fenêtres de sortie ont été fixées, les modalités du rachat sont prévues par le règlement ou les statuts. Si une clause de variabilité du capital a été adoptée, ce droit de retrait est d'ordre public, mais ses modalités peuvent être organisées (préavis, période de blocage, etc.)

Généralement, les Autres FIA en immobilier constitués sous forme de SCI servent de supports en unités de compte pour des contrats d’assurance vie. L’investisseur peut donc demander à l’assureur le rachat partiel ou le rachat total du contrat : la compagnie d'assurance détentrice du contrat d’assurance vie dispose alors d'un délai de 2 mois pour faire parvenir la somme réclamée, à partir du moment où elle a reçu une demande écrite de l’investisseur.

Quant aux Autres FIA en immobilier qui revêtent la forme de SA ou de SAS, ils sont généralement utilisés pour structurer des « clubs deals » à l’attention d’investisseurs professionnels. Les conditions de liquidité sont définies par les statuts de la société qui peuvent prévoir des clauses d’agrément, des durées de blocage (lock up) et des périodes de sortie (gates).

Quel est le régime fiscal applicable à un Autre FIA en immobilier ?

Le régime fiscal applicable à un Autre FIA en immobilier par objet dépend de sa forme sociale :

  • la SCI est dite fiscalement « translucide », c’est-à-dire qu’elle place l’associé dans des conditions économiques et fiscales analogues à celles d’un propriétaire direct de biens immobiliers exclusivement dédiés à la location (l’associé est imposé comme s’il avait perçu lui-même les revenus encaissés par la SCPI).

Elle n’est pas dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés (IS).

Si la SCI possède des locaux professionnels, elle peut demander à soumettre ses loyers à TVA.

  • les SA et SAS sont soumises à l’IS.

Quel est le statut fiscal d’un investisseur dans un Autre FIA en immobilier ?

Le statut fiscal d’un investisseur dans un Autre FIA en immobilier est fonction :

  • de la forme juridique du FIA : pour la SCI : cf. « Quel est le statut fiscal d’un investisseur dans une SCPI ? ») et pour les SA / SAS souscrites par des personnes morales résidentes fiscales en France : soumission à l’IS ;
  • de la nature des revenus imposables ;
  • du régime d’imposition qui leur est propre (personne physique / personne morale) ; et
  • de leur résidence fiscale.

Quel est le statut fiscal d’un investisseur dans un Autre FIA en immobilier souscrit via un contrat d’assurance-vie ?

L’investissement en Autre FIA en immobilier peut également se faire au travers d’un contrat d’assurance-vie souscrit auprès d’une compagnie d’assurance (l'Autre FIA en immobilier servant de supports en unités de compte). L’investisseur peut donc demander à l’assureur le rachat partiel ou le rachat total du contrat : la compagnie d'assurance détentrice du contrat d’assurance vie dispose alors d'un délai de 2 mois pour faire parvenir la somme réclamée, à partir du moment où elle a reçu une demande écrite de l’investisseur.

Dans ce cas, l’investisseur sera soumis à la fiscalité applicable à cette enveloppe. La valeur de rachat des contrats d’assurance-vie en unité de compte rachetables est assujettie à l’IFI à hauteur de la valeur des biens et droits immobiliers et des parts taxables (en ce compris les actions/parts d'Autre FIA en immobilier encapsulées dans ces contrats).