Aspim Association française des sociétés de placement immobilier

Typologie des SCPI

Il est possible d’opérer une distinction entre SCPI selon deux niveaux :

• - par leur objectif de gestion (distribution de revenu régulier ou plus-value sur les ventes des parts)
• - par les avantages fiscaux qu’elles présentent dans le cadre des dispositifs fiscaux mis en place par l’Etat.

On peut donc regrouper les SCPI en 3 catégories distinctes :

• - Les SCPI de rendement
• - Les SCPI de plus value
• - Les SCPI fiscales

1 - Les SCPI de rendement

Elles sont orientées vers la distribution de revenu régulier aux associés. On distingue parmi ces SCPI de rendement trois catégories d’après le patrimoine détenu :

- Les classiques diversifiés

Cette catégorie est la plus représentative du secteur, elles sont spécialisées en immobilier d’entreprise. Une très grande partie de leur patrimoine est composé de bureaux.

- Les murs de magasins

Le patrimoine est principalement composé de commerces (de détail, « pieds d’immeuble », ou de plus grandes surfaces, petits centres commerciaux) et dont la rentabilité est généralement élevée.

- Les géographiques

On regroupe sous cette appellation les SCPI investies principalement en régions (SCPI régionale) ou hors de France (SCPI internationalement diversifiées), dont le patrimoine est géographiquement concentré et pour lequel le gestionnaire a développé une grande expertise du secteur concerné.

2 - Les SCPI de plus-value

La politique du gestionnaire peut également consister à ne pas maximiser la distribution des revenus (par exemple par des travaux de rénovation qui pèsent sur le résultat annuel de la société) de façon à privilégier la valorisation à plus long terme du patrimoine.

3 - Les SCPI fiscales

Ces SCPI sont principalement investies en immobilier d'habitation, appartements et maisons individuelles, neufs ou à rénover.

Elles s’inscrivent dans des dispositifs législatifs et fiscaux dont les pouvoirs publics sont les initiateurs. Depuis plusieurs années, ces derniers ont souhaité soutenir le secteur du logement locatif, et les emplois induits par cette activité, grâce à des mesures de soutien fiscal.

Se sont ainsi succédé, au gré des gouvernements en place, les dispositifs «Malraux», «Méhaignerie», «Quilès-Méhaignerie», «Perissol», «Robien», « Borloo » et « Scellier ». Ces différents dispositifs, présentant un intérêt fiscal pour l'investisseur, concernent l'investissement immobilier d'habitation locatif au sens large. Ils s'appliquent donc aux investissements immobiliers «en direct», mais aussi aux investissements collectifs comme les SCPI.

A ce jour, seules les SCPI «Malraux» et «Scellier» sont d’actualité et ouvertes à la souscription :

- les « SCPI Malraux » pour lesquelles il est autorisé de déduire du revenu global la plus grande partie du montant des travaux de rénovation des immeubles de logement locatif situés en secteur sauvegardé ;

- les « SCPI Scellier » : En 2009 adaptation du dispositif Scellier aux SCPI (merci de consulter le document « Je veux comprendre la SCPI Scellier » pour comprendre le fonctionnement de ces SCPI).

Rappelons que le placement en parts de SCPI est conseillé sur le long terme. En effet, le régime de la fiscalité immobilière incite à conserver des parts de SCPI sur une longue période, notamment afin de bénéficier de l'abattement annuel cumulatif sur la fiscalité des plus-values sur cessions de parts. En outre, le démembrement de propriété de parts de SCPI permet d'optimiser la fiscalité du nu-propriétaire tout en augmentant la rentabilité de l'usufruitier.

Dans le cadre d'une diversification du portefeuille d'épargne, le placement en parts de SCPI est de plus en plus évoqué comme un complément idéal de revenus, notamment dans l'optique de la retraite. Par son couple risque-rendement, il s'agit d'un placement complémentaire à celui des actions et des obligations.

Typologie des SCPI au 31/12/2010

Répartition quantitative

Répartition qualitative

Répartition géographique