Cadre fiscal

Afin de traiter la fiscalité des SCPI, il convient de distinguer :

la fiscalité liée à l'acquisition des parts sur le marché

S'agissant d’immobilier, toute cession de parts entre un associé et un acquéreur (sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe) donne lieu au versement d’un droit d’enregistrement au taux actuel de 5%.

la fiscalité des revenus ou dividendes versés

Les SCPI, sociétés civiles, ne sont pas soumises à l’impôt. Leurs associés sont personnellement passibles, pour la part des bénéfices sociaux réalisés correspondant à leurs droits dans la société, soit de l’impôt sur le revenu, soit de l’impôt sur les sociétés. En pratique, les revenus et plus-values réalisés par la SCPI sont directement imposable entre les mains des porteurs.

 Les associés personnes physiques perçoivent deux types de revenus :

  •  - les revenus fonciers correspondant aux revenus locatifs tirés de la gestion du patrimoine immobilier de la SCP

Les associés sont autorisés à déduire de leurs revenus fonciers le montant des intérêts d'emprunt éventuellement contractés pour l'acquisition de parts sociales, sans limite de temps ou de durée. Enfin, l'éventuel déficit foncier résultant de dépenses déductibles du revenu foncier mais autres que les intérêts d'emprunt peut être déduit du revenu global de l'associé dans une limite de 10.700 €. Au-delà de cette limite, la fraction du déficit supérieure ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ne sont reportables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

  • - les revenus financiers distribués aux associés, dont la proportion est très réduite et qui proviennent de la gestion financière par la société de gestion de la trésorerie (placements de certificats de dépôts négociables ou sur des comptes à terme). Cette trésorerie a pour origine le décalage entre la date de perception des loyers et celle du paiement des charges et provisions en attente : dépôt de garantie des locataires, réserves pour travaux etc.

L'associé, qui doit déclarer ce montant au titre des revenus de capitaux mobiliers, peut bénéficier du prélèvement libératoire s'il le souhaite.

la fiscalité des plus-values

C’est une sorte de principe de « retenue à la source » qui s’applique avec le prélèvement d’un impôt proportionnel au montant de la plus-value et indépendant du taux d’imposition du contribuable.

 Le régime s’applique aux ventes et concerne la plus-value constatée lorsque :

- un immeuble est cédé par la SCPI : la société de gestion indique au notaire chargé de la vente la répartition du nombre de parts détenues par chaque catégorie fiscale d'associés de la SCPI (résident en France ou à l'étranger, personne physique ou morale, détention à titre privé ou professionnel, association etc.) présents au jour de la cession. Le notaire peut alors déterminer la quote-part d'impôt due par chaque catégorie d'associés en fonction de la réglementation en vigueur ;

- des parts sont cédées par un associé à la suite d'une confrontation : la société de gestion de la SCPI est mandatée par les parties à la transaction pour déterminer la plus-value (sur la base des informations fournies par le vendeur) et accomplir les formalités de versement de l'impôt et d'enregistrement de la cession.

Il importe de rappeler que le contribuable demeure responsable, tant pour les SCPI à capital fixe que pour les SCPI à capital variable (voir "Comment choisir ?"), quant à la sincérité des informations transmises à l'administration fiscale et nécessaires au calcul de la plus-value (régime fiscal dont relève l'associé, date d'acquisition des parts etc.) et de l'impôt y afférent.

Le tableau suivant reprend les différences existant entre l'ancien et le nouveau régime intéressant les associés personnes physiques de SCPI (relevant du régime de taxation des plus-values des particuliers).

Principales Exonérations
Seuil de cession 15.000 € par opération (pour les ventes d'immeuble uniquement)
Au-delà d'une durée de détention de : 22 ans (1,65 % d'abattement par an au-delà de la 5ème année de détention et 1,65% pour la 22ème année)
Détermination de la plus-value
- Détermination du prix d'acquisition
- frais d’acquisition à titre onéreux Frais réels ou montant forfaitaire de 7,5 %
- travaux Oui (si réalisés par une entreprise).
Frais réels sur justificatifs ou 15 % du prix d’acquisition au-delà de 5 années de détention
- Abattements
- pour durée de détention 1,60 % d'abattement par an à compter de la 5ème année de détention et 1,65% pour la 22ème année
   
Obligation déclarative dans le délai prévu après la date de cession (2 mois pour les immeubles par le notaire, 1 mois pour les parts par la société de gestion au nom et pour le compte des parties à la transaction)
Modèle de déclaration nouveaux formulaires : 2048 IMM pour les cessions d'immeuble et 2048M pour les cessions de parts
Modalités d'imposition prélèvement de 19 % (+15.5% d'impôts sociaux pour les résidents). Modalités particulières pour les associés non résidents fiscaux

Par ailleurs et si cette option est la plus favorable, le bénéfice du « micro-foncier » est applicable sous conditions aux épargnants en SCPI. Pour le calcul de l’impôt, un abattement forfaitaire de 30%, représentatif de l’ensemble des charges de la propriété, est alors pratiqué. Les conditions pour bénéficier du « micro-foncier » sont les suivantes :

- l’associé doit être également détenteur d’un bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par une location nue ;

- le contribuable dispose de revenus bruts fonciers d’un montant annuel inférieur à 15.000 € ;

- cette détention immobilière (d’un bien immobilier ou de parts de SCPI) ne doit pas être réalisée dans le cadre d’un dispositif fiscal spécifique (lois Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, Scellier, régime du loueur en meublé professionnel – LMP – ou non professionnel – LMNP).

 L’option choisie (frais réels ou « micro foncier ») s’exerce pour une durée irrévocable de trois ans.