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Qu'est-ce qu'un OPCI

L'OPCI : un véhicule d'épargne immobilière qui offre tous les avantages de la "pierre papier"

L'objet principal de l'OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est l'investissement dans des immeubles qu'il donne en location ou qu'il fait construire exclusivement en vue de leur location, qu'il détient directement ou indirectement, y compris en état futur d'achèvement, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles et, accessoirement, la gestion d'instruments financiers et de dépôts.

Défini par l'ordonnance du 13 octobre 2005, l'OPCI vient compléter le dispositif existant des placements du secteur de la "pierre papier" (SCI, SCPI, SIIC), dont il offre tous les avantages :

  • - une mise de fonds modeste pour un candidat à l'épargne immobilière,
  • - la stabilité d'un placement immobilier considéré sur le long terme et la constitution progressive d'un patrimoine fondé sur la pierre,
  • - la gestion déléguée à des professionnels,
  • - la mutualisation des risques,
  • - la distribution de revenus réguliers.

Deux formes juridiques et fiscales de fonds immobiliers non cotés

Sous le terme d'OPCI, l'ordonnance prévoit deux formes juridiques de fonds :

  • - les FPI (fonds de placement immobilier),
  • - et les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable).

FPI et SPPICAV ont un point commun essentiel : à la différence des SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées), il s'agit de fonds non cotés en bourse qui, de ce fait, ne seront pas soumis aux fluctuations des marchés financiers.
S'ils relèvent de deux régimes fiscaux distincts (ce qui permettra à chaque souscripteur de choisir la forme la plus adaptée à sa situation), FPI et SPPICAV sont tous deux des fonds immobiliers alternatifs autrement nommés FIA immobiliers.

Le régime fiscal : revenus fonciers ou revenus de capitaux mobiliers

Au plan fiscal, alors que les revenus distribués et les plus-values réalisées par les FPI seront essentiellement imposés comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières (au moins pour la part des actifs immobiliers détenus directement et à travers des sociétés civiles à prépondérance immobilière, SCI et SCPI), revenus et plus-values seront imposés selon la fiscalité des dividendes et plus-values d'actions dans les SPPICV.
L'OPCI sera tenu de distribuer au minimum 85 % du résultat distribuable et 50 % des plus-values réalisées dans le cas des SPPICV, 85 % du résultat et 85 % des plus-values dans le cas des FPI.
Par ailleurs, les rachats et souscriptions de parts ou d'actions ne seront plus soumis aux droits d'enregistrement, comme c'est aujourd'hui le cas pour les SCPI à capital fixe.

La composition de l'actif : une dominante immobilière pour les FPI et pour les SPPICAV

Dans tous les cas, l'actif de l'OPCI devra être composé, à concurrence d'au moins 60 %, d'actifs immobiliers. FPI et SPPICV sont donc tous deux clairement des fonds immobiliers.
Pour les FPI, il s'agira d'immeubles physiques (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux, entrepôts, immeubles d'habitation...) et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d'actifs immobiliers.
Dans les SPPICV, la part de l'immobilier non coté (direct ou indirect) pourra être complétée, à concurrence de 9 % de l'actif total, par des parts de sociétés foncières cotées.
Par ailleurs, pour assurer la liquidité et permettre à tout moment le rachat de parts ou d'actions, l'actif de l'OPCI devra être composé, à concurrence d'au moins 10 %, de liquidités ou d'instruments financiers à caractère liquide.
Enfin, les gérants de ces fonds auront la possibilité de détenir, dans une proportion pouvant aller de 0 à 30 % (selon la part représentée par les actifs immobiliers et les liquidités), une troisième catégorie d'actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligations, actions, OPCVM, FIA...).
En résumé, la part immobilière des actifs s'échelonnera, selon les OPCI, de 60 à 90 % du total des actifs.

TEST INTERACTIF : la composition de l'actif

L'actif de l'OPCI se divise en trois grandes classes d'actifs définies par les articles L. 214-92 I. et L. 214-93 du Code monétaire et financier (CMF) : les actifs "immobiliers", les actifs "liquides" et les "autres actifs".
Le test interactif vous permet de visualiser la composition possible de l'actif d'un OPCI, selon que le gestionnaire proposera un produit plus ou moins fortement corrélé à l'immobilier.

Le mode de gouvernance

En matière de gouvernance, l'ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit pour les FPI l'institution d'un conseil de surveillance composé uniquement de porteurs de parts, sur le modèle de ce qui existe actuellement dans les SCPI. Ce conseil, composé de 5 membres au moins et de 9 membres au plus, exerce un contrôle sur les modalités de gestion du fonds, sachant qu'il ne peut s'immiscer dans la gestion elle-même. Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF) fixe les conditions dans lesquelles le Conseil de surveillance exerce sa mission, les modalités de désignation de ses membres ainsi que les moyens mis à sa disposition.
Les modalités de gouvernance des SPPICAV sont précisées par les textes d'application.

Liquidité, souplesse et dynamisme : les atouts de l'OPCI

Pour être agréées par l'organe de régulation, l'AMF, les sociétés de gestion en charge de la gestion de l'OPCI devront présenter un dossier d'agrément, décrivant notamment la politique d'investissement qu'entend mener l'OPCI ainsi que ses choix de financement, notamment le recours à l'endettement.
Au global, les gérants d'OPCI disposeront d'une grande souplesse de gestion : possibilité d'acquérir des actifs en France mais aussi à l'étranger, de restructurer et de moderniser les immeubles, de modifier l'allocation d'actifs pour profiter des opportunités de marché, de recourir à l'endettement à concurrence de 50 % des actifs immobiliers et de 10 % des autres types d'actifs.
Liquidité, souplesse et dynamisme constituent ainsi les atouts clés de ces nouveaux fonds d'épargne immobilière qui bénéficient d'un environnement réglementaire sécurisant pour l'investisseur.