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Cadre juridique et fiscal

Le cadre juridique garantit à un épargnant détenteur de parts dans un FPI (fonds de placement immobilier) ou d'actions dans une SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) un environnement rigoureusement contrôlé.
L'Ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005, définissant le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif immobilier, constitue le texte fondateur du cadre juridique.

Le cadre juridique sera prochainement complété par :

  • - un décret en Conseil d'Etat,
  • - un décret simple,
  • - le règlement général de l'AMF,
  • - le plan comptable spécifique à l'OPCI.

Quant au volet fiscal, il a été intégré dans la loi de Finances rectificative pour 2005 et fait l'objet de précisions dans une instruction fiscale .

Fiscalité des associés de SCPI, des porteurs de parts de FPI et des actionnaires de SPPICAV

(Source : Direction de la législation fiscale et Commission des finances du Sénat)

SCPI

- au niveau des associés

Par disposition expresse de la loi, les SCPI n'entrent pas dans le champ d'application de l'impôt sur les sociétés mais chacun de leurs membres est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.

FPI

- au niveau des porteurs de parts

Le FPI est une copropriété. De par sa forme juridique, l'impôt est établi au nom des porteurs de parts à hauteur de leurs droits dans le fonds.

Il est tenu de distribuer chaque année :

  • - 85 % des revenus locatifs perçus directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une société de personnes ;
  • - 85 % des revenus de capitaux mobiliers perçus directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une société de personnes ;
  • - 85 % des plus-values réalisées directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une société de personnes sur les actifs immobiliers ;
  • - 85 % des plus-values réalisées directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une société de personnes sur les actifs mobiliers.

SPPICAV

- exonération d’impôt sur les sociétés (IS)

Selon un régime comparable à celui des SIIC, cette exonération est la contrepartie à l'obligation de distribution, prévue dans le dispositif juridique, qui porte sur :

  • - 85 % des revenus locatifs perçus ;
  • - 50 % des plus-values réalisées sur les actifs immobiliers sur deux exercices ;
  • - 100 % des dividendes distribués par les filiales exonérées d'IS.

Il n'existe pas d'obligations de distribution des autres revenus.

L'exonération d'IS porte à la fois sur les fruits de l'activité immobilière et sur ceux du portefeuille.

SCPI

- imposition des bénéfices sociaux

Les particuliers sont soumis à l'impôt sur le revenu :

  • - dans la catégorie des revenus fonciers sur les revenus locatifs ;
  • - selon le régime des plus-values immobilières pour les cessions d'immeubles réalisées par la société (retenue à la source au taux de 16 % à la date de la cession + 11 % de prélèvements sociaux) ;
  • - dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers pour les revenus mobiliers ;
  • - selon le régime des plus-values mobilières en cas de cession de titres par la société (16 % + 11 % de prélèvements sociaux).

L'activité de gestion de portefeuille est très accessoire, l'actif de la société devant être constitué à 95 % en actifs immobiliers : elle permet uniquement de gérer la trésorerie de la société.

Les particuliers sont imposés annuellement sur les bénéfices réalisés par la société, que la société ait procédé ou non à leurs distribution.

- cessions de parts

Les plus-values réalisées sur les cessions de parts de SCPI sont imposées à l'impôt sur le revenu selon le régime des plus-values immobilières.

FPI

- imposition des revenus et plus-values distribués

Les particuliers ne seront pas imposés immédiatement, mais à la date de distribution des produits et plus-values :

  • - dans la catégorie des revenus fonciers pour la part du résultat du fonds afférents aux produits locatifs retraités selon le régime des revenus fonciers. L'assiette taxable pourra donc être supérieure ou inférieure au montant de la distribution réellement perçue ;
  • - selon le régime des plus-values immobilières pour les cessions d'immeubles réalisées par le fonds à hauteur de la distribution y afférente (retenue à la source au taux de 16 % à la date de la distribution + 11 % de prélèvements sociaux) ;
  • - dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers pour la part du résultat du fonds relatif aux revenus mobiliers distribué ;
  • - au taux de 16 % sur le montant de la distribution correspondant aux plus-values nettes réalisées par le fonds sur ses actifs mobiliers, sans application du seuil d'imposition de 15.000 euros. Ces distributions seront également soumises aux prélèvements sociaux.

- cessions et rachats de parts

Les plus-values réalisées sur les cessions ou les rachats de parts de FPI seront soumises à l'impôt sur le revenu selon le régime des plus-values immobilières.

SPPICAV

- imposition des revenus et plus-values distribués

Les particuliers seront imposés sur les distributions reçues dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers après application de l'abattement de 40 % (pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2006) prévu pour les distributions de sociétés passibles de l'IS.

- cessions et rachats d’actions

Les plus-values réalisées sur les cessions ou les rachats d'actions de SPPICAV seront soumises à l'impôt sur le revenu selon le régime des plus-values mobilières. Elles seront également soumises aux prélèvements sociaux.

SCPI

- imposition des bénéfices sociaux

Les bénéfices réalisées par la SCPI sont, pour la part revenant aux entreprises relevant des BIC et BA et soumises à un régime réel d'imposition et aux entreprises assujetties à l'IS, déterminés et imposés selon les modalités propres à ces catégories d'imposition.

Pour les autres entreprises, les bénéfices réalisés par la SCPI sont imposés dans les conditions prévues pour les particuliers.

- cessions de parts

- pour les entreprises imposées à l'IR dans la catégorie des BIC et des BA selon un régime réel d'imposition

Les profits ou pertes réalisés lors de la cession de parts de SCPI sont imposés selon le régime des plus-values à long terme au taux de 16 % si les parts de la SCPI ont été détenues plus de deux ans.

- pour les autres entreprises soumises à l'IR

Les cessions de parts de SCPI sont imposées dans les conditions prévues pour les particuliers.

- pour les entreprises à l'IS

Les profits ou pertes réalisés lors de la cession de parts de SCPI sont imposés au taux de 33,33 % ou selon le régime des plus-values à long terme au taux de 15 % si les parts sont qualifiées comptablement de titres de participations et détenues depuis plus de deux ans.

FPI

- imposition des revenus et plus-values distribués

Les entreprises ne seront pas imposées immédiatement, mais à la date de distribution des produits et plus-values :

- pour les entreprises à l'IR

Les distributions, qu'elles correspondent aux revenus perçus par le FPI ou aux plus-values réalisées par cet organisme, seront comprises dans le résultat imposable de l'entreprise et imposées au barème de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, BNC ou BA.

- pour les entreprises à l'IS

Les distributions, qu'elles soient représentatives de revenus ou de plus-values, seront comprises dans le résultat imposable soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

- cessions et rachats de parts

- pour les entreprises à l'IR

Les profits ou pertes réalisés lors de la cession ou du rachat des parts du fonds seront imposés selon le régime des plus-values à long terme au taux de 16 % si les parts du FPI ont été détenues plus de deux ans.

- pour les entreprises à l'IS

Le profit ou la perte constaté lors de la cession ou du rachat serait soumis à l'IS au taux de droit commun, les titres des OPCI étant expressément exclus du champ du régime des plus-values à long terme.

SPPICAV

- imposition des revenus et plus-values distribués

- pour les entreprises à l'IR

Les distributions seront comprises dans le résultat imposable de l'entreprise et imposées au barème de l'IR dans la catégorie BIC, BNC ou BA.

- pour les entreprises à l'IS

Les distributions seront comprises dans le résultat imposable soumis à l'IS au taux de droit commun.

- cessions et rachats d’actions

- pour les entreprises à l'IR

Les profits ou pertes réalisés lors de la cession ou du rachat des actions de SPPICAV seront imposés selon le régime des plus-values à long terme au taux réduit de 16 % si les actions de la SPPICAV ont été détenues depuis plus de deux ans au moment de la cession ou du rachat.

- pour les entreprises à l'IS

Le profit ou la perte constaté lors de la cession ou du rachat serait soumis à l'IS au taux de droit commun, les titres des OPCI étant expressément exclus du champ du régime des plus-values à long terme.